從22日起，新一輪調(diào)控風(fēng)暴來(lái)襲，國(guó)內(nèi)兩天內(nèi)七個(gè)城市調(diào)控政策加碼，其中六城直指限售。濟(jì)南早已實(shí)施限售政策，不過(guò)調(diào)控仍有加碼空間。未來(lái)，濟(jì)南樓市或?qū)⒓訌?qiáng)整治市場(chǎng)秩序和調(diào)整土地政策。

　　限售政策得到肯定各地逐漸推廣

　　22日至23日，重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊發(fā)布限售的樓市新政，西安雖然沒(méi)有直指限售，但也把調(diào)控矛頭對(duì)準(zhǔn)了銷(xiāo)售緩解，商品住房調(diào)價(jià)前需向物價(jià)部門(mén)申報(bào)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次此類(lèi)城市的限售政策來(lái)看，一個(gè)特點(diǎn)是出臺(tái)的密集性，包括重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺(tái)或升級(jí)的行列，充分體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于限售政策落實(shí)的肯定，所以各地會(huì)逐漸推廣此類(lèi)模式。

　　事實(shí)上，自今年3月廈門(mén)市出臺(tái)首個(gè)限售政策后，限售陣營(yíng)不斷擴(kuò)圍，年內(nèi)成都、福州、青島等近40個(gè)城市紛紛宣布新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2年-10年之間。這種一定時(shí)間內(nèi)凍結(jié)房子流動(dòng)性的限售政策被視為圍堵炒房的一記調(diào)控“大招”。

　　今年8月份，中國(guó)15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線“止?jié)q”，這是三年來(lái)的首次，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始顯效。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，此番多個(gè)城市密集加碼很可能是，針對(duì)房?jī)r(jià)依然上漲的次熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控。

　　既可以去庫(kù)存又可以控房?jī)r(jià)

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是模仿限購(gòu)的版本，逐漸收緊。從部分城市的限售周期來(lái)看，從過(guò)去的兩年升級(jí)為三年，充分體現(xiàn)了當(dāng)前類(lèi)似限售較好的管控思路，即逐漸地根據(jù)樓市狀況來(lái)進(jìn)行升級(jí)。

　　從限售城市的特點(diǎn)來(lái)看，很多屬于當(dāng)前省會(huì)城市中的二類(lèi)城市，即非一類(lèi)城市。

　　此類(lèi)城市的特點(diǎn)在于，限購(gòu)政策推行的時(shí)間較晚，部分甚至沒(méi)有限購(gòu)政策。所以在當(dāng)前各類(lèi)外溢效應(yīng)比較明顯的情況下，類(lèi)似的城市需要對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行管控。

　　之所以更加強(qiáng)調(diào)限售而不是限購(gòu)，也是因?yàn)榇祟?lèi)城市多半是去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)并軌的城市，所以通過(guò)限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類(lèi)短期資金套現(xiàn)的做法。

　　從后續(xù)市場(chǎng)和政策走勢(shì)來(lái)看，實(shí)際上類(lèi)似的限售政策更多地體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控新思路，即后續(xù)房地產(chǎn)交易中對(duì)于房屋流動(dòng)性會(huì)進(jìn)行管制，從而讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實(shí)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，從這個(gè)角度看，后續(xù)對(duì)于一些炒房的需求會(huì)有較大的遏制，也會(huì)使得住房持有的現(xiàn)象更加理性，這也體現(xiàn)了當(dāng)前住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制正逐漸確立，甚至可以認(rèn)為限售政策和此前的租賃政策或都有可能成為長(zhǎng)效機(jī)制中的核心管控技術(shù)。

　　濟(jì)南購(gòu)房人預(yù)期不低，與土拍升溫有關(guān)

　　在這一輪新政中，六個(gè)城市政策直指限售，不過(guò)這幾個(gè)城市的新政政策，對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)并不新鮮，之前的調(diào)控也已經(jīng)涉及。

　　濟(jì)南4·19限購(gòu)中明確提到限售政策：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可上市交易。對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房后一般要交房后才能下證，交易周期大大增加了，對(duì)投機(jī)炒房客是一個(gè)打擊。

　　“濟(jì)南應(yīng)該也在儲(chǔ)備相關(guān)政策，不過(guò)‘4·19’限購(gòu)令的政策已經(jīng)較為全面，即使出臺(tái)新政策，也很大可能只是對(duì)之前的強(qiáng)化和補(bǔ)充。”業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)。如果濟(jì)南調(diào)控也進(jìn)一步加碼，很可能會(huì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整治、打擊開(kāi)發(fā)商饑餓營(yíng)銷(xiāo)等方面，另外，國(guó)家正在提倡的共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉等政策也可能會(huì)落地。

　　不過(guò)，雖然在商品房買(mǎi)賣(mài)方面目前的限購(gòu)政策已經(jīng)較為完善，但是業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，土拍政策仍有調(diào)整的空間。“雖然濟(jì)南的限購(gòu)政策已經(jīng)很?chē)?yán)厲，市場(chǎng)庫(kù)存量也在逐漸改善，但是購(gòu)房人的預(yù)期依然沒(méi)有打壓下去，這與土拍升溫有關(guān)，每次土拍都會(huì)造成購(gòu)房人的恐慌，下一步濟(jì)南應(yīng)該著重考慮這一方面，讓土拍市場(chǎng)回復(fù)平穩(wěn)。”該人士稱(chēng)。

　　今年濟(jì)南的土拍政策也在調(diào)整，開(kāi)始競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開(kāi)發(fā)商競(jìng)自持面積，都是在促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性拿地。

　　在新一輪調(diào)控風(fēng)暴刮起之前，濟(jì)南房貸利率已經(jīng)在逐漸上調(diào)，目前首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)難以尋覓二套房利率上浮30%也很正常，更重要的是，房貸額度投放也被控制，買(mǎi)房貸款的放款很難。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，銀行貸款利率的調(diào)整對(duì)樓市影響很大，濟(jì)南樓市正在發(fā)生變化。

　　齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 采訪整理

　　七城調(diào)控政策

　　重慶：新購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)不得交易

　　重慶市國(guó)土房管局22日的通知稱(chēng)，凡在重慶主城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿(mǎn)兩年后才能上市交易。

　　南昌：新交易住宅兩年后方可轉(zhuǎn)讓

　　23日起，在全市(含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　南寧：法人單位購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房限售兩年

　　南寧住管局22日稱(chēng)，企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)(不含武鳴區(qū))購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　西安：商品住房調(diào)價(jià)前要申報(bào)

　　西安物價(jià)局22日發(fā)布通知稱(chēng)，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)。

　　長(zhǎng)沙：商品房限售三年

　　長(zhǎng)沙市住建委23日凌晨發(fā)布通知稱(chēng)，在本市購(gòu)買(mǎi)的商品房(含二手房，下同)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)3年方可上市交易。本通知實(shí)施后辦理的本市個(gè)人家庭戶(hù)和集體戶(hù)個(gè)人，且在本市無(wú)房的，限購(gòu)1套商品住房。

　　貴陽(yáng)：購(gòu)買(mǎi)新建商品住房三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

　　9月23日零時(shí)起，凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。官方還將加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等。

　　石家莊：新購(gòu)住房五年內(nèi)不得上市交易

　　石家莊市人民政府23日發(fā)文稱(chēng)，自發(fā)文之日起新購(gòu)的住房(含新建商品住房和二手房)五年內(nèi)不得上市交易。